今年以来，整个舆论对中国住房市场的讨论和判断与以往有了一些不同：有悲观的认为马上要崩盘，有乐观的认为我们可能还有长达十几年甚至几十年的高速增长。我们的观点既不是特别悲观，也正视当前的现实。我想谈三个方面的认识。 第一，当前中国的住房市场出现了相对明显的阶段性趋势。一是增长速度放缓或者说增速换挡。我们测算了一下，1998年到2011年房地产开发投资高速增长，年复合增长率24.4%。从2012年起，这种高速增长的情况开始发生变化，2012年和2013年分别同比增长11.4%和19.4%，整体上明显放缓。而且，我们认为这种放缓是符合规律的，是房地产持续十几年的高速增长以后，开始规律性地回落。这种回落不仅仅表现在投资方面，还表现在销售以及其他方面。所以，增速换挡是当前的一个比较明显的特征。 其背后的原因是什么？首先，经济增长速度换挡；其次，供求关系发生了明显变化。我们的研究团队根据“六普”数据和其他数据做了推算，到2012年的时候所有常住人口家庭户均住房一套。从国际经验来看，在这样的供求关系下，房地产市场、住房市场会有比较大的阶段性变化。当然，成套率只有70%多，并且占有不均衡。但我们要注意到供求关系，这十几年来大规模建房，使得整体的存量规模已经相当大了，住宅结构也发生了变化。存量的规模大体上和新建房的规模各占半壁江山，所以存量房的交易量不断地增大，对新建房的投资也产生了影响。当然，也有人说这两年的调控抑制了一些投资。我们认为，从客观上来讲，没有一个国家房地产是永远高歌猛进的，到了一定程度会规律性地回落，而这种回落不是泡沫的破裂。 第二，区域市场出现分化。在销售、土地市场以及房地产企业业绩上都表现出分化的特征。我们2013年选择了东中西部各一个省份做调查，结果显示，这不是偶然的，也不是局部的，出现了非常明显的分化特征。像江苏这样经济比较好的东部省份，全省大多数地方的住宅去库存周期已经长达15-16个月左右，所以整体上是发生了变化。当然，这种分化有人口聚集的因素、产业布局的因素，以及供求的因素。 第三，双轨供给形成。“十二五”期间，保障房供给大幅度提高，现在差不多达到12%-13%左右，全部建成以后，到2015年保障家庭会达到20%左右。“双轨”一边是市场轨，一边是政府轨，各自归位，起到了市场配置资源的决定性作用，也发挥政府的作用，这方面已经发生了很大的变化。而这双轨形成特别是保障房的占比增加，对商品房市场当然有影响。 在此形势下，我们需要注重什么风险？ 第一，在投资增速回落的过程中对经济增长、地方财政、地方债务的影响需要控制。我们不会主动地加大挤泡沫的力度，让它快速回落，但要把握政策的边界和力度。同时，特别要避免在投资规律性回落的时候盲目地刺激。盲目地刺激带来更多的房地产过剩，泡沫风险可能会增加。 第二，市场分化的过程中，要注意三四线城市产能过剩的危机和一线城市的问题。一线城市的问题在于怎么消化这么高的地价，特别是市场发生微妙变化的情况下。 第三，注意房地产的资金问题。现在，有很多的房地产企业资金链出现了问题，需要防范风险。 在这样的背景下，调控的思路一定会转变，从现实出发，实施分类调控。大家得的不是一样的病，不能吃一样的药，否则会出问题的。与此同时，要发挥地方政府的作用。此外，要保持房地产金融政策的中性，完善保障房制度，特别是加强市场预期管理，否则会放大负面效应，带动市场波动。当然，需要着手建立长效机制。此文章由临汾装修网静墨设计推荐：www.jingmosheji.com
今年以来，整个舆论对中国住房市场的讨论和判断与以往有了一些不同：有悲观的认为马上要崩盘，有乐观的认为我们可能还有长达十几年甚至几十年的高速增长。我们的观点既不是特别悲观，也正视当前的现实。我想谈三个方面的认识。
第一，当前中国的住房市场出现了相对明显的阶段性趋势。一是增长速度放缓或者说增速换挡。我们测算了一下，1998年到2011年房地产开发投资高速增长，年复合增长率24.4%。从2012年起，这种高速增长的情况开始发生变化，2012年和2013年分别同比增长11.4%和19.4%，整体上明显放缓。而且，我们认为这种放缓是符合规律的，是房地产持续十几年的高速增长以后，开始规律性地回落。这种回落不仅仅表现在投资方面，还表现在销售以及其他方面。所以，增速换挡是当前的一个比较明显的特征。
其背后的原因是什么？首先，经济增长速度换挡；其次，供求关系发生了明显变化。我们的研究团队根据“六普”数据和其他数据做了推算，到2012年的时候所有常住人口家庭户均住房一套。从国际经验来看，在这样的供求关系下，房地产市场、住房市场会有比较大的阶段性变化。当然，成套率只有70%多，并且占有不均衡。但我们要注意到供求关系，这十几年来大规模建房，使得整体的存量规模已经相当大了，住宅结构也发生了变化。存量的规模大体上和新建房的规模各占半壁江山，所以存量房的交易量不断地增大，对新建房的投资也产生了影响。当然，也有人说这两年的调控抑制了一些投资。我们认为，从客观上来讲，没有一个国家房地产是永远高歌猛进的，到了一定程度会规律性地回落，而这种回落不是泡沫的破裂。
第二，区域市场出现分化。在销售、土地市场以及房地产企业业绩上都表现出分化的特征。我们2013年选择了东中西部各一个省份做调查，结果显示，这不是偶然的，也不是局部的，出现了非常明显的分化特征。像江苏这样经济比较好的东部省份，全省大多数地方的住宅去库存周期已经长达15-16个月左右，所以整体上是发生了变化。当然，这种分化有人口聚集的因素、产业布局的因素，以及供求的因素。
第三，双轨供给形成。“十二五”期间，保障房供给大幅度提高，现在差不多达到12%-13%左右，全部建成以后，到2015年保障家庭会达到20%左右。“双轨”一边是市场轨，一边是政府轨，各自归位，起到了市场配置资源的决定性作用，也发挥政府的作用，这方面已经发生了很大的变化。而这双轨形成特别是保障房的占比增加，对商品房市场当然有影响。
在此形势下，我们需要注重什么风险？
第一，在投资增速回落的过程中对经济增长、地方财政、地方债务的影响需要控制。我们不会主动地加大挤泡沫的力度，让它快速回落，但要把握政策的边界和力度。同时，特别要避免在投资规律性回落的时候盲目地刺激。盲目地刺激带来更多的房地产过剩，泡沫风险可能会增加。
第二，市场分化的过程中，要注意三四线城市产能过剩的危机和一线城市的问题。一线城市的问题在于怎么消化这么高的地价，特别是市场发生微妙变化的情况下。
第三，注意房地产的资金问题。现在，有很多的房地产企业资金链出现了问题，需要防范风险。
在这样的背景下，调控的思路一定会转变，从现实出发，实施分类调控。大家得的不是一样的病，不能吃一样的药，否则会出问题的。与此同时，要发挥地方政府的作用。此外，要保持房地产金融政策的中性，完善保障房制度，特别是加强市场预期管理，否则会放大负面效应，带动市场波动。当然，需要着手建立长效机制。
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