2015年12月，中央经济工作会议将“化解房地产库存”确定为2016年经济工作的重点任务之一。总量过剩、结构失衡是 2016年房地产市场面临的主要挑战，需要全面、准确地把握全国住房库存情况，综合施策，化解“去库存”压力。
一、当前我国住房“去库存”的特点
第一，我国商品房“去库存”压力很大。全国房地产库存主要由三部分构成，即已建成的商品房待售面积(已形成的供应量)、在建未售面积(施工)以及待开发土地面积未来形成的供应量(潜在供应量)。截止到2015年12月底，全国商品房待售面积71853万平方米，全年销售面积是128495万平方米。按照2015年的销售速度，化解现有房屋待售面积需要6．7个月，总体上压力似不太大。但如果考虑现有施工面积和待开发土地面积形成的潜在供应量，“去库存”压力将大幅增加。截止到2015年12月底，全国房屋施工面积735693万平方米，按照2015年的销售速度，大致需要5年9个月才能消化。再加上35424万平方米的待开发土地面积(截止到2015年11月底)，按照全国出让土地的平均容积率 (2．37)计算，未来1—2年内又会形成83955万平方米的房屋供应量，按照2015年的速度持续销售，需要8个月左右。统算起来，消化潜在库存约需6年5个月，压力相当大。
第二，三四线城市成为“去库存”的重点区域。2015年，房地产销售情况有所好转，相比年初而言，一二线城市商品住宅的库存消化率较高，高库存压力主要集中在三四线城市。截止到 2015年12月底，按照2015年销售速度，消化现有住房待售面积的周期，一线城市约为5个月，二线城市约为7个月，三四线城市约为14个月。如果加上施工面积和待开发土地面积，去库存周期更是大幅提升，一线城市大致为2年7个月，二线城市是4年 5个月，三四线城市为10年8个月。考虑到三四线城市的住房销售量约占全国总量的50％，未来几年内，三四线城市将成为全国“去库存”的主战场。
第三，商业营业用房和办公楼是“去库存”的难点。从供给看，多年来全国营业用房和办公楼在建面积和建成面积增幅一直高于住宅，库存规模很大。从需求看，受网络电商销售的冲击，许多商业中心和实体店铺经营困难，商铺需求明显回落。截止到 2015年12月底，住宅、办公楼和商业营业用房的待售面积分别为45248万平方米、3276万平方米和14664万平方米。按照2015年的销售速度，消化周期分别是4．8个月、14个月和19个月。如果考虑到现有施工面积，按照2015年的销售速度，住宅、办公楼和商业营业用房“去库存”周期分别是4年7个月、11年4个月和10年10个月。
二、化解房地产“去库存”压力的建议
2016年，有效落实房地产“去库存”的任务，既要多策并举，加大“去库存”力度，又要防止“去库存”速度过猛，造成一些城市房价断崖式回落，成为区域性系统性金融风险的爆发点。为此，建议如下：
第一，在住房供给过剩的区域，严格控制房地产用地供给量，依法合理调整未开发房地产用地的用途。把牢土地供应的“闸口”，严格落实国土资[2015]37号文件，对房地产待售面积和施工面积明显偏多的市县，依法调整未开发房地产用地的用途，重新办理用地手续、重新核定土地价款，用于养老、文化等有社会现实需求的项目。
第二，鼓励地方政府购买商品房用作保障性安居住房，大幅提高保障性安居工程的货币化安置比例。2015—2017年，全国需要改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套。应继续鼓励地方政府通过购买商品住房的方式解决住房保障需求，大幅提高保障性安居工程的货币化安置比例。2015年，全国棚户区货币化安置比例达到28％。2016年不少地方已提出“货币安置比例超过50％”的目标。应落实好国土资[2015]37号文提出的“整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件”的规定。
第三，出台并切实落实鼓励农业转移人口购买城镇商品住房的政策。针对“去库存”任务最重的三四线城市和小城镇地区，实施优惠的信贷、税收政策，鼓励农民工购房。统计数据表明， 2014年，农民工在务工地购房的人口仅占1％。在购房农民工中，在小城镇购房的农民工占49．1％。2015年全国外出农民工1．68亿人，如果每年能够把购房人口比重提高1个百分点，按照目前城镇居民人均37平方米计算，2016-2020年间可新增约3．1亿平方米的购房需求。但由于农民工收入较低，2015年月平均工资只有 2684元，很难购买得起城镇商品住房。建议对首次购买商品房的农业转移人口实行优惠政策，首付比例可适当放松，减免契税，各级财政对贷款利息进行适当补贴、贷款利息抵扣个人所得税等。另外，探索进城落户农民对土地承包权、宅基地使用权和集体收益分配权的依法自愿有偿退出机制，提高财产性收入，增强购房需求。
第四，加快REITs等住房资产证券化(ABS)试点，盘活存量商业营业用房和办公楼。商业营业用房和办公楼是当前化解住房库存压力的重点。推动包括REITs在内的住房资产证券化，一方面能够盘活庞大的商业地产存量，另一方面通过鼓励包括公积金在内的资产证券化，降低公积金贷款融资成本和购房者成本，提高公积金周转率，有利于化解存量住房。建议落实建房[2015] 4号文提出的“积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点”。在2015年已有的资产证券化(ABS)试点基础上(如“万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”，世茂集团推出的全国首单物业费ABS和购房尾款ABS以及上海市公积金发行的ABS)，鼓励扩大包括REITs在内的住房资产证券化试点
2015年12月，中央经济工作会议将“化解房地产库存”确定为2016年经济工作的重点任务之一。总量过剩、结构失衡是 2016年房地产市场面临的主要挑战，需要全面、准确地把握全国住房库存情况，综合施策，化解“去库存”压力。
一、当前我国住房“去库存”的特点
第一，我国商品房“去库存”压力很大。全国房地产库存主要由三部分构成，即已建成的商品房待售面积(已形成的供应量)、在建未售面积(施工)以及待开发土地面积未来形成的供应量(潜在供应量)。截止到2015年12月底，全国商品房待售面积71853万平方米，全年销售面积是128495万平方米。按照2015年的销售速度，化解现有房屋待售面积需要6．7个月，总体上压力似不太大。但如果考虑现有施工面积和待开发土地面积形成的潜在供应量，“去库存”压力将大幅增加。截止到2015年12月底，全国房屋施工面积735693万平方米，按照2015年的销售速度，大致需要5年9个月才能消化。再加上35424万平方米的待开发土地面积(截止到2015年11月底)，按照全国出让土地的平均容积率 (2．37)计算，未来1—2年内又会形成83955万平方米的房屋供应量，按照2015年的速度持续销售，需要8个月左右。统算起来，消化潜在库存约需6年5个月，压力相当大。
第二，三四线城市成为“去库存”的重点区域。2015年，房地产销售情况有所好转，相比年初而言，一二线城市商品住宅的库存消化率较高，高库存压力主要集中在三四线城市。截止到 2015年12月底，按照2015年销售速度，消化现有住房待售面积的周期，一线城市约为5个月，二线城市约为7个月，三四线城市约为14个月。如果加上施工面积和待开发土地面积，去库存周期更是大幅提升，一线城市大致为2年7个月，二线城市是4年 5个月，三四线城市为10年8个月。考虑到三四线城市的住房销售量约占全国总量的50％，未来几年内，三四线城市将成为全国“去库存”的主战场。
第三，商业营业用房和办公楼是“去库存”的难点。从供给看，多年来全国营业用房和办公楼在建面积和建成面积增幅一直高于住宅，库存规模很大。从需求看，受网络电商销售的冲击，许多商业中心和实体店铺经营困难，商铺需求明显回落。截止到 2015年12月底，住宅、办公楼和商业营业用房的待售面积分别为45248万平方米、3276万平方米和14664万平方米。按照2015年的销售速度，消化周期分别是4．8个月、14个月和19个月。如果考虑到现有施工面积，按照2015年的销售速度，住宅、办公楼和商业营业用房“去库存”周期分别是4年7个月、11年4个月和10年10个月。
二、化解房地产“去库存”压力的建议
2016年，有效落实房地产“去库存”的任务，既要多策并举，加大“去库存”力度，又要防止“去库存”速度过猛，造成一些城市房价断崖式回落，成为区域性系统性金融风险的爆发点。为此，建议如下：
第一，在住房供给过剩的区域，严格控制房地产用地供给量，依法合理调整未开发房地产用地的用途。把牢土地供应的“闸口”，严格落实国土资[2015]37号文件，对房地产待售面积和施工面积明显偏多的市县，依法调整未开发房地产用地的用途，重新办理用地手续、重新核定土地价款，用于养老、文化等有社会现实需求的项目。
第二，鼓励地方政府购买商品房用作保障性安居住房，大幅提高保障性安居工程的货币化安置比例。2015—2017年，全国需要改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套。应继续鼓励地方政府通过购买商品住房的方式解决住房保障需求，大幅提高保障性安居工程的货币化安置比例。2015年，全国棚户区货币化安置比例达到28％。2016年不少地方已提出“货币安置比例超过50％”的目标。应落实好国土资[2015]37号文提出的“整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件”的规定。
第三，出台并切实落实鼓励农业转移人口购买城镇商品住房的政策。针对“去库存”任务最重的三四线城市和小城镇地区，实施优惠的信贷、税收政策，鼓励农民工购房。统计数据表明， 2014年，农民工在务工地购房的人口仅占1％。在购房农民工中，在小城镇购房的农民工占49．1％。2015年全国外出农民工1．68亿人，如果每年能够把购房人口比重提高1个百分点，按照目前城镇居民人均37平方米计算，2016-2020年间可新增约3．1亿平方米的购房需求。但由于农民工收入较低，2015年月平均工资只有 2684元，很难购买得起城镇商品住房。建议对首次购买商品房的农业转移人口实行优惠政策，首付比例可适当放松，减免契税，各级财政对贷款利息进行适当补贴、贷款利息抵扣个人所得税等。另外，探索进城落户农民对土地承包权、宅基地使用权和集体收益分配权的依法自愿有偿退出机制，提高财产性收入，增强购房需求。
第四，加快REITs等住房资产证券化(ABS)试点，盘活存量商业营业用房和办公楼。商业营业用房和办公楼是当前化解住房库存压力的重点。推动包括REITs在内的住房资产证券化，一方面能够盘活庞大的商业地产存量，另一方面通过鼓励包括公积金在内的资产证券化，降低公积金贷款融资成本和购房者成本，提高公积金周转率，有利于化解存量住房。建议落实建房[2015] 4号文提出的“积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点”。在2015年已有的资产证券化(ABS)试点基础上(如“万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”，世茂集团推出的全国首单物业费ABS和购房尾款ABS以及上海市公积金发行的ABS)，鼓励扩大包括REITs在内的住房资产证券化试点